​Центральная Азия превращается в важное звено глобальной торговли, а Казахстан усиливает позиции логистического хаба региона, соединяя транспортные коридоры между Китаем, Европой и странами Ближнего Востока. Эти тенденции стали ключевыми темами на Central Asia Warehouse Summit (CAWS 2025), прошедшем 16 октября в Алматы – крупнейшей площадке региона, посвященной индустриальной и складской недвижимости.

По данным компании IBC Global – организатора форума, совокупный рынок складских площадей региона достиг 2,8 млн квадратных метров. При этом львиная доля – более 2 млн кв. м – приходится именно на Казахстан . Всего за три квартала 2025 года складские площади выросли на четверть, что говорит об активном развитии отрасли.

"Свидетельством стабильного спроса на складские мощности в Казахстане является показатель вакантности в 5,7%, что говорит о дефиците складских объектов и здоровом балансе между спросом и предложением. Вместе с тем, в конце прошлого года вакантность не превышала 0,5%, т.е. за год арендаторы получили хорошую долю складов и возможность выбирать наиболее качественное предложение, соответствующее конкретным требованиям по оснащению, локации и размеру блоков", – поясняет Роман Пак, директор регионального представительства компании IBC Global, которая специализируется на консалтинге и инвестициях в складскую инфраструктуру.

Аналитики агентств INFOLine и NielsenIQ подтверждают: Казахстан и Узбекистан становятся ключевыми локомотивами потребительского и логистического роста в регионе. Розничная торговля в Казахстане выросла на 6-7%, в Узбекистане – почти на 9%, что отражает формирование нового среднего класса и рост внутреннего спроса.

Казахстан удерживает лидерство по развитию торговой инфраструктуры: только в Алматы работает более 24 тыс. магазинов, а объём e-commerce уже превышает 6 млрд долларов. Это создает устойчивый спрос на современные склады и центры дистрибуции. Крупнейшие маркетплейсы, как Kaspi.kz и Ozon, формируют новую цифровую архитектуру логистики, где технологии становятся катализатором инфраструктурных инвестиций.

Вместе с тем, по мнению основателя агентства InfoLine Ивана Федякова, рынок складской недвижимости далек от перенасыщения предложением.

"Мы все ещё наблюдаем дефицит складской недвижимости, особенно в Казахстане. За последние годы изменились маршруты поставок, многие логистические центры в России больше не могут обслуживать международные грузы. Казахстан становится не только транзитной территорией, но и растущим внутренним рынком: потребление растёт, экономика требует новых мощностей", — отметил он.

О региональной специфике отрасли высказался и Станислав Ахмедзянов, управляющий партнёр IBC Global:

"Сегодня одна из ключевых проблем рынка — неэффективное использование площадей: отсутствие чёткого генплана, современных систем хранения и пожарной безопасности. При этом развитие e-commerce требует совершенно другого уровня организации — быстроты, технологичности и надёжности. Именно поэтому важно стремиться к стандартам складов класса "А": несмотря на более высокие требования, такие объекты в итоге оказываются выгоднее по эксплуатационным и логистическим параметрам", – подчеркнул С. Ахмедзянов.

Важно отметить, что на сегодня, согласно составленному IBC Global рейтингу крупнейших собственников складской недвижимости, пять операторов владеют почти половиной всей складской недвижимости класса "А" в Казахстане. В это число вошли компании Focus Logistics, Continental Logistics, Imagine Apple Logistics, ALG Company и TOO Астык Логистик.

Ускорить развитие и диверсификацию отрасли призвано одно из ключевых событий саммита – объявление о создании первых в Центральной Азии инвестиционных фондов складской недвижимости: Eurasian Warehouse REIT OEIC Ltd. и Central Asia Warehouse PEF OEIC Ltd., которые планируют привлечь 250 млн долларов инвестиций в совокупном объёме.

"Мы рады объявить о запуске первого REIT-фонда (Real Estate Investment Trust – фонда коллективных инвестиций в недвижимость). Вместе с партнёрами будем сочетать международный опыт с локальными особенностями рынка, предлагая инвесторам профессиональную поддержку и прозрачные инструменты участия", — сказал Есжан Биртанов, директор TG Global, участвующей в создании Eurasian Warehouse.

Важной частью обсуждений в рамках форума стали вопросы финансирования. Представители банков и фондов отметили, что риск-аппетит остается низким, особенно на ранних стадиях проектов. Основные схемы – классические кредиты под залог действующего бизнеса, однако все чаще обсуждаются альтернативные инструменты: облигации, токенизация активов и совместное участие институтов развития.

Банк Развития Казахстана и фонд Damu заявили о готовности кредитовать проекты на суммы до 7 млрд тенге, что создает финансовую базу для крупных и средних игроков.

Отдельный интерес вызвал агропродовольственный блок. Участники отметили стратегическое значение складской логистики для продовольственной безопасности региона. Развитие сети агротерминалов и цифровых систем распределения рассматривается как ключ к устойчивости поставок. Особенно острым остается дефицит складских мощностей в агросекторе Узбекистана и Кыргызстана – это открывает новые ниши для инвестиций.

CAWS 2025 показал, что Центральная Азия вступает в новую фазу зрелости логистической индустрии. Регион переходит от разрозненных инфраструктурных проектов к институциональной модели, где склады и логистика становятся полноценным инвестиционным классом активов. Казахстан – уже не просто транзитный коридор, а центр новой логистической экономики, объединяющей капитал, технологии и региональные интересы.

В саммите приняли участие компании-лидеры, развивающие стандарты отрасли и поддерживающие высокое качество объектов. Генеральными спонсорами и партнёрами CAWS 2025 стали FIRST и ALUTECH, в роли спонсоров выступили ASTRON, SPARK, FMCA (Facility Management Central Asia), GRIFFIN PARTNERS, STANDART Project Bureau, ALKANOV GROUP, “А-СТАЛЬ АЗИЯ” и ELP (Eurasian Logistics Park). Их участие подчеркнуло интерес бизнеса к формированию единой профессиональной экосистемы, объединяющей производителей, девелоперов, инвесторов и операторов логистической инфраструктуры.

Партнёрский материал