Объединения собственников имущества (ОСИ), призванные защитить интересы владельцев квартир, породили на рынке ЖКХ новые мошеннические схемы. «Курсив» собрал коллекцию уловок, которые используют недобросовестные ОСИ в Алматы.

Закон, по которому привычные КСК должны заменить новые формы управления (ОСИ и простые товарищества), заработал в Казахстане ещё в начале 2020 года.

По замыслу разработчиков, реформа была призвана максимально защитить интересы собственников квартир, устанавливая прямые отношения с исполнителями (сервисными организациями) в вопросах управления общим имуществом многоквартирных домов. Но множественные недоработки закона и низкая активность жильцов привели скорее к обратной ситуации.

Почти каждый четвертый собственник квартиры (23,2%) не имеет информации о форме управления своим домом, следует из результатов опроса Центра социологических исследований Kursiv Research (в опросе участвовали более 1600 казахстанцев). По оценке участников рынка, реально участвуют в жизни дома от силы 3% жителей.

На фоне пассивности жильцов недобросовестные участники рынка начали использовать новые правила игры в корыстных целях, приводя инфраструктуру жилых комплексов в ещё больший упадок. Наиболее привлекательна для таких игроков форма управления – ОСИ в крупных жилых комплексах. Она позволяет перенаправлять многомиллионные финансовые потоки и обеспечивать родственников высокооплачиваемыми рабочими местами.

Модельный ряд

Объединение собственников имущества – посредник между жителями и управляющей компанией (УК), от качества работы ОСИ зависит эффективность использования денежных средств жильцов. Большинство ОСИ на алматинском рынке работают по трем моделям.

Первая – номинальное ОСИ, когда в штате объединения лишь два сотрудника (председатель и бухгалтер) с минимальной зарплатой, а полное управление жилым комплексом выполняет нанятая по договору управляющая компания. Такое ОСИ в ЖК создают исключительно с целью выполнить требования закона, если среди собственников не нашлось инициативных людей, готовых взять на себя задачи по управлению жилым комплексом.

Вторая модель – ОСИ с частичным управлением. Здесь сотрудники ОСИ берут на себя часть административных задач (например, финансовый и бухгалтерский учёт, закупка расходных и строительных материалов, юридическое сопровождение и т. п.), а остальное делает управляющая компания. Такая модель позволяет снизить для всех жильцов тариф управляющей компании на 10–20%, а иногда и более. Но при этом расходы дома повышаются за счёт фонда оплаты труда (ФОТ) специалистов в штате ОСИ, взявших на себя те или иные функции.

Третья модель – ОСИ с полным управлением. В штате такого ОСИ кроме председателя и бухгалтера могут быть юрист, инженер, завхоз, ревизор, администратор и т. д. А управляющая компания оказывает только сервисные услуги (электрик, сантехник, клининг и т. п.), которые ОСИ по закону не может взять на себя.

На хорошую зарплату

ОСИ с полным управлением, с одной стороны, может до минимума снизить расходы на содержание жилья за счёт сокращения затрат по договору с УК (при условии разумного ФОТ в самом ОСИ), но, с другой стороны, позволяет раздувать штат ОСИ и пристраивать на работу с хорошей зарплатой людей без опыта работы. Нередко такую схему применяют ОСИ в новостройках, пользуясь тем, что новоселы не знакомы между собой.

«В нашем ЖК застройщик создал ОСИ, как только начали выдавать ключи. В ОСИ попали работники застройщика и генподрядчика, а также их родственники, которым назначили высокие зарплаты. Чтобы сменить ОСИ, необходимо собрать более 50% голосов. А в новостройке ещё не всем ключи выдали, минимум полгода люди ремонты будут делать, только потом заедут. Хорошо если сотни владельцев хотя бы через год смогут собраться и познакомиться», – сетует новосел алматинского жилого комплекса на 637 квартир.

С кворумом для принятия решений у ОСИ в новостройках проблем не возникает. Например, в этом ЖК за кандидатуры председателя, совета дома, ревизора и управляющей компании голосовали единогласно. Подавляющее число голосов (630 из 637, по числу ещё не переданных новоселам квартир) было за подрядчиком. Выбор управляющей компании пал на общество, зарегистрированное за две недели до создания самого ОСИ. После того как ключи в первой очереди были переданы новоселам, представители ОСИ скинули в чат жильцов смету, в которой размер расходов на содержание жилья (РСЖ) составил 150 тенге за 1 кв. м.

Две трети суммы (101,6 тенге) пришлись на фонд оплаты труда. Управляющему ОСИ назначили зарплату в размере 732 тыс. тенге в месяц, бухгалтеру – 485 тыс. тенге, администратору – 362 тыс. тенге, ещё 586,5 тыс. тенге из денег жильцов ежемесячно должны были пойти на премии сотрудникам.

После возмущений новоселов застройщик перешел к модели номинального ОСИ. Поменяли управляющую компанию, в штате которой зарплаты административного персонала оказались в 1,5–2,4 раза ниже, чем первоначально заявленные ОСИ, в результате РСЖ снизились до 110 тенге за 1 кв. м.

А там – хоть трава не расти

Когда ОСИ выбирает управляющую компанию, созданную только «вчера» и с нулевым бэкграундом, это как минимум повод внимательно к ней присмотреться.

«Может оказаться, что ребята действительно молодцы – собрались грамотные инженеры, чтобы всех порвать на рынке. Но если компания создается под проект, под конкретный ЖК, это настораживает. Какая материально-техническая база, есть ли штат, есть ли основные средства которые компания вложит на первоначальном этапе, пока не начнёт получать платежи от жильцов?» – перечисляет критерии выбора УК руководитель управляющей компании в Алматы.

В жилом комплексе на 878 квартир и коммерческих помещений в центре Алматы в конце 2021 года инициативная группа решила создать ОСИ, а затем поменять работавшую там несколько лет управляющую компанию на новичка без опыта работы, с неукомплектованным штатом и без технического оснащения.

«С деятельностью ОСИ мы впервые столкнулись в декабре 2021 года – их представители ходили по квартирам, собирали подписи, убеждали жильцов, что создание ОСИ – это просто формальность, которая требуется по закону, они не собираются менять управляющую компанию. Но в середине апреля жильцов поставили перед фактом, что к обслуживанию комплекса приступила новая УК, зарегистрированная за несколько дней до того, как заключила договор с ОСИ. В течение следующего полугодия мы, жильцы, в полной мере почувствовали все «прелести» работы навязанной УК без опыта. Подъезды убирали нерегулярно, использовали какие-то едкие моющие средства, от запаха которых перехватывало дыхание. Охрану комплекса часто невозможно было застать на рабочем месте. Особенно больно было смотреть, как засыхают зелёные насаждения, очень разнообразные и красивые, бывшие одной из фишек нашего двора», – рассказывает один из жителей.

Любые средства хороши

Отдельные собственники пытаются получить доступ к управлению ЖК в корыстных целях, не ограничивая себя в методах.

Жители алматинских ЖК рассказывают о случаях, когда при проверке опросных листов выяснилось, что голос за создание ОСИ отдал умерший человек. В другом случае протокол с утверждёнными тарифами на обслуживание ЖК передали в расчетный центр «Алсеко» с исправленными датами, чтобы жителям начислили суммы РСЖ за период, когда ОСИ ещё фактически не работало.

«Инициаторам создания ОСИ нужно было развернуть на себя денежный поток. Жильцов вынуждали оплачивать счета за обслуживание комплекса за тот период, когда комплексом ОСИ фактически не занималось. Представители ОСИ угрожали жильцам тем, что отключат тепло или свет. Многим было проще заплатить, чем искать правды в суде. В расчете на одну квартиру платеж сравнительно небольшой (от 4,3 тыс. тенге в месяц за квартиру площадью 45 кв. м. – «Курсив»), но суммарно со всего комплекса на счета ОСИ за 2,5 месяца поступило почти 15 млн тенге», – вспоминают собственники квартир.

Для вербовки сторонников ОСИ нередко используют популистские обещания о снижении тарифов на РСЖ или попросту дискредитируют своих предшественников.

«Компанию, которая у нас работала ранее, инициаторы создания ОСИ обвинили в том, что они наживаются на жителях ЖК. На подъездах развешивали плакаты в их адрес «Горите в аду», в чате поливали их грязью, при встрече провоцировали на драки. Но когда их ОСИ заработало, оказалось, что при тех же тарифах в разы сократилось число сервисного персонала (один человек работал и электриком, и сантехником, и дворником), а директором компании, которую они привлекли в качестве субподрядчика, был близкий родственник одного из членов ОСИ. Плюс к этому зарплату начисляли штатным работникам ОСИ – председателю, бухгалтеру, юристу, главному инженеру, а их функции дублировались в управляющей компании, которую они наняли», – описывают типичную схему работы мошенников жители одного из крупных ЖК в Алматы.

Представители нескольких алматинский ЖК рассказывают, что их ОСИ действительно удалось снизить тарифы, однако сохранить качество обслуживания при этом не получилось. Кроме того, когда инициаторы решили вернуть тарифы вместе с прежним сервисом, большинство жителей уже не согласились на повышение цен. Правда, есть и обратные ситуации. В одном из центральных ЖК на 470 квартир управляющая компания, которую выбрало ОСИ, ежемесячно получала за свою работу 1,4 млн тенге, при этом многие жители были недовольны её работой, а долги дома ежемесячно росли. В результате команда ОСИ сменилась, новый председатель взял на себя кроме административных вопросов обязанности экспедитора и сменил управляющую компанию, снизив расходы на УК почти вдвое – до 745 тыс. тенге в месяц. Постепенно в доме навели порядок, погасили накопленную прошлой командой управленцев задолженность дома по теплу и электроэнергии.

Кормушка для мошенников

Особый интерес для «карманных» ОСИ представляют жилые комплексы, которые ранее хорошо обслуживались. Это позволяет новоявленным управленцам экономить на техобслуживании дорогостоящих инженерных систем, лифтов, промывке отопительной системы и т. д. А если через год-полтора жители заметят разницу в обслуживании и взбунтуются, ОСИ и УК просто складывают с себя полномочия. При этом даже если нерадивое ОСИ ликвидируют по решению суда, на счетах закрывшейся компании могут зависнуть немалые средства жильцов.

«В нашем ЖК ОСИ было зарегистрировано с нарушениями, поэтому через четыре месяца суд аннулировал его регистрацию. Но в период работы жители оплачивали некоторые услуги авансом. Так, наш пенсионер, которому трудно ходить, оплатил парковочное место за полгода вперед. Он пытался вернуть свои деньги через суд, но суд вынес решение, что в связи с ликвидацией юрлица истребовать деньги не с кого. Дедушка остался без денег, да ещё и оплатил судебные расходы», – рассказывают владельцы квартир одного из ЖК.

Ещё одна уловка, которую применяют недобросовестные ОСИ, – вывод средств со счетов на капремонт, где накапливаются десятки миллионов тенге. Чаще всего снятие денег инициаторы обосновывают необходимостью капитального ремонта лифтов, крыш, теплообменников и т. д. А зарабатывают на разнице между заявленными и фактическими затратами. «В нашем ЖК ОСИ приняло решение, что нужен капремонт лифтов. Сделали соответствующий акт, деньги со счета на капремонт сняли. Но лифты как громыхали, так и громыхают», «У нас деньги со счетов сняли для ремонта входных групп. Но особой разницы после проведения работ жители не заметили», – говорят в другом ЖК.

Нередко деньги с жильцов собирают напрямую, без какой-либо отчетности.

«Представители ОСИ в домовом чате выложили информацию, что пропускать автомобили собственников на паркоместа будут только после оплаты за содержание парковки наличными или переводом на карту дочери председателя ОСИ. Чек дадут на месте. Я возмутилась, сказала, что если мою машину остановят, вызову полицию и налоговую. Про налоговую в точку попала: как потом выяснилось, они выдавали чеки неустановленного образца, без фискального признака, – вспоминает алматинка. – А когда мой муж задал вопрос, почему на лестничной площадке такая грязь, их главный инженер сказал: «Оплатите нам персонально, мы вашему этажу уделим особое внимание».

«Схемы в разных жилых комплексах повторяются. Я не удивлюсь, если у нас в городе уже есть устойчивые ОПГ в сфере ЖКХ. Зарегистрировал ОСИ, ждёшь полгода, потом показываешь жильцам регистрацию и просишь заплатить деньги за обслуживание жилого комплекса с момента регистрации ОСИ. Ещё два-три месяца после можно спокойно посидеть, не работая, или создать видимость работы, устраивая дополнительные поборы. И так до тех пор, пока жители не «придут с вилами». Потом извиниться и согласиться на отмену регистрации. А деньги на счетах останутся. В крупных ЖК сбор в месяц составляет около 10 млн тенге. Если получится продержаться год, накопится неплохая сумма, учитывая, что тратить деньги ни на что не нужно», – резюмирует представитель одной из управляющих компаний.

Рай за счёт «буржуев»

Равные права при разных расходах порождают перекосы при принятии решений собранием собственников

Денис Иваньков, руководитель группы компаний «Дана»:

– Хотя доля общего имущества и определяется соразмерно полезной площади «квадратов» у владельца, но право голоса на собраниях считают по количеству владельцев. Один голос имеет и собственник квартиры в 40 «квадратов», и собственник квартиры в 150 «квадратов», и владелец коммерческого помещения площадью 400 «квадратов». В любом ЖК на одного владельца квартиры большой площади или коммерческого помещения приходится в десятки раз больше владельцев небольших квартир. Поэтому именно владельцы малометражек диктуют правила игры на собраниях собственников. Единичные голоса собственников больших квартир и коммерции попросту тонут среди десятков голосов оппонентов.

К примеру, собственники малометражек большинством голосов могут принять решение о высоких тарифах или взятии кредита. Сами они в расчете на квадратный метр будут нести невысокие расходы. В некоторых комплексах жильцы с удовольствием пользуются этой возможностью в попытках устроить себе рай в ЖК за счёт «буржуев».

Высшая инстанция

В Казахстане решения собрания собственников ЖК превыше закона

Уалихан Кикимов, юрист:

– Алматинский жилой комплекс «Хан-Тенгри» – это целый микрорайон из 54 девяти­этажных отдельно стоящих домов (каждый со своим фундаментом и самостоятельными инженерными сетями), в которых проживает более 10 тыс. горожан.

21 октября 2022 года в этом жилом комплексе-гиганте зарегистрировали объединение собственников имущества ЖК «Хан-Тенгри» – одно ОСИ на 54 дома. Хотя это противоречит закону «О жилищных отношениях» и принципу реформы ЖКХ «один дом – одно ОСИ – один счет».

Для регистрации ОСИ единожды инициаторам удалось собрать необходимое количество подписей, но сейчас ОСИ фактически является неуправляемым. Так, например, в течение полутора лет с момента создания ОСИ мы не можем утвердить тарифы на обслуживание ЖК: в установленные законом сроки попросту невозможно собрать необходимое количество голосов в 54 многоэтажных домах. Кроме того, жители нашей многоэтажки, расположенной в этом ЖК, не могут провести ремонт крыши, так как опять же необходимо получить согласие собственников имущества во всех 54 домах.

Для восстановления справедливости я обратился в Наурызбайский районный суд и в городской суд города Алматы. Однако суды посчитали, что создание одного ОСИ в 54 домах не нарушает принципы закона РК, так как большинство жильцов выразили согласие, что подтверждается протоколом. Да ещё и взыскали с меня около 600 тыс. тенге за судебные издержки. Получается, что в нашем государстве решения собрания собственников ЖК превыше закона.